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“之前賣8字頭的，現(xiàn)在只要6開(kāi)頭了。”談起杭州明星板塊未來(lái)科技城的二手房?jī)r(jià)，一位杭州本地中介向記者感慨道，“我說(shuō)的是這里最好的幾個(gè)小區(qū)，8萬(wàn)跌回6萬(wàn)。”

這話的背景是，去年9月以來(lái)，阿里將云與科技事業(yè)部從未來(lái)科技城遷出。與此同時(shí)，上萬(wàn)名阿里員工開(kāi)啟大遷徙，目的地是距此5公里以外的云谷園區(qū)。

作為最敏感的那條神經(jīng)，大廠周邊的房?jī)r(jià)、房租往往最先聞風(fēng)而動(dòng)。正如，跟著阿里買房，曾是很多人的“財(cái)富經(jīng)”?；ヂ?lián)網(wǎng)大廠的擴(kuò)張，帶來(lái)了人口和財(cái)富的聚集，助推了樓市上漲行情。

但隨著大廠也開(kāi)始過(guò)上了“開(kāi)源節(jié)流”的苦日子，這個(gè)神話還靈不靈？從北京、杭州、深圳，再到上海和東莞，大廠對(duì)房?jī)r(jià)的影響到底有多大？

“阿里定律”

互聯(lián)網(wǎng)大廠已成為帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)、房租的有力參與者。

去年9月，阿里云谷園區(qū)正式啟用，隨后，員工陸陸續(xù)續(xù)搬過(guò)來(lái)。據(jù)了解，本次搬入云谷園區(qū)的，絕大多數(shù)部門來(lái)自阿里云，包括此前在之江飛天園區(qū)，未來(lái)科技城歐美金融城EFC、未來(lái)PARK、樂(lè)佳中云&科技辦公的員工。此外，達(dá)摩院也暫時(shí)在云谷園區(qū)安營(yíng)扎寨。

杭州西湖區(qū)云谷小鎮(zhèn)，荊大街與燈彩街交叉口西北角，是阿里巴巴云谷園區(qū)所在地。園區(qū)總建筑面積45萬(wàn)㎡，規(guī)模大概相當(dāng)于63個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)。自2013年由城西搬遷至未來(lái)科技城西溪園區(qū)以來(lái)，時(shí)隔9年，阿里員工又一次迎來(lái)了“萬(wàn)人大遷徙”。

那段時(shí)間，“阿里員工搶房、一大波人深夜跟中介看房”的新聞俯首皆是。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榉答?，很多在阿里云、西湖大學(xué)上班的阿里員工，早早就跑來(lái)租房了。

云谷園區(qū)啟用前的半年時(shí)間內(nèi)，區(qū)域內(nèi)房租價(jià)格漲幅已超過(guò)20%；部分熱門小區(qū)的房子，租金漲幅近千元。一位熟悉杭州樓市的市場(chǎng)人士形容，“阿里員工所到之處，周邊房租大漲”。

云谷園區(qū)啟用后，距離園區(qū)直徑約1.5公里的樓盤“紫璋臺(tái)”成為最大贏家，房租一路飛漲，漲幅超過(guò)50%；距離園區(qū)直線距離1.7公里的萬(wàn)科西雅圖小區(qū)，租金同樣上漲明顯。

58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示，距離阿里巴巴云谷園區(qū)最近的兩個(gè)板塊（紫金港、三墩），去年10月后的租金基本都在上漲，但紫金港的租金早在9月就出現(xiàn)了明顯上漲，漲幅為8.31%，而此前兩個(gè)月，這個(gè)小區(qū)的租金其實(shí)還在持續(xù)下跌。

“以此來(lái)看，大廠搬遷對(duì)周邊板塊的租金影響確實(shí)比較明顯。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟對(duì)記者分析稱。

2009年，阿里總部從文三路搬到濱江；2013年阿里搬至淘寶城，次年在紐交所上市，制造了一批千萬(wàn)富豪。有人說(shuō)，阿里員工幾乎買空了未來(lái)科技城的新樓盤，不到10年，區(qū)域房?jī)r(jià)翻了數(shù)倍。

不止阿里，互聯(lián)網(wǎng)超級(jí)大廠所到之處，都能帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)和房租的上漲。

自阿里在杭州遍地開(kāi)花后，杭州樓市形成了一條“阿里定律”：阿里到哪兒，房?jī)r(jià)漲到哪兒。跟著阿里買房，已經(jīng)是公開(kāi)的財(cái)富密碼。

一個(gè)廣為流傳的案例是，2020年11月，螞蟻集團(tuán)總部選址杭州之江，消息傳出后，之江路某小區(qū)某房源的掛牌價(jià)，直接從68萬(wàn)翻漲到186萬(wàn)。事實(shí)上，2020年7月，螞蟻上市的消息傳開(kāi)，離螞蟻總部幾公里外的之江九里，房?jī)r(jià)就開(kāi)始一路看漲。

有統(tǒng)計(jì)稱，截至當(dāng)年9月，之江九里部分樓盤每平米上漲7000元，90平的戶型漲幅超過(guò)63萬(wàn)元。盡管后續(xù)螞蟻上市被緊急叫停，杭州還出臺(tái)了新政加碼新房調(diào)控，但之江九里房?jī)r(jià)上漲的熱潮并未受到明顯波及。

“地段論”不過(guò)時(shí)

杭州未來(lái)科技城此前不僅有阿里坐鎮(zhèn)，還入駐了vivo、OPPO、抖音等一大批企業(yè)。2020年，該區(qū)域樓盤單價(jià)一度觸及8萬(wàn)，市場(chǎng)情緒當(dāng)時(shí)認(rèn)為，漲到10萬(wàn)沒(méi)問(wèn)題。

“以前，阿里附近的主力樓盤成交價(jià)是500多萬(wàn)，現(xiàn)在是400多萬(wàn)，普遍降了100萬(wàn)。”一位杭州房產(chǎn)中介曾對(duì)媒體表示。

互聯(lián)網(wǎng)高薪人群和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，撬動(dòng)了該板塊的升值預(yù)期。

此前，很多房企如富力、新城、合景泰富等，都將未來(lái)科技城作為深耕杭州的試驗(yàn)田。2020年疫情暴發(fā)后，未來(lái)科技城一度出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性買房”。2020年中，未來(lái)科技城還出現(xiàn)“6萬(wàn)人搖號(hào)”的盛況。

58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從杭州未來(lái)科技城區(qū)域的新房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2018年至今5年間，新房?jī)r(jià)格從28627元/平方米上漲到當(dāng)前36751元/平方米，漲幅為28.4%；二手房?jī)r(jià)格掛牌均價(jià)也從2018年初的27643元/平方米，上漲到2022年底的42856元/平方米，漲幅55%。

不過(guò)，2022年相比2021年出現(xiàn)了下調(diào)，新房成交均價(jià)出現(xiàn)了1.5%的下跌。2022年9月，阿里將云與科技事業(yè)部從未來(lái)科技城遷出。

“這是未來(lái)科技城區(qū)域新房成交價(jià)，近五年以來(lái)首次出現(xiàn)下跌的年份。”陸騎麟說(shuō)，“因此，單從數(shù)據(jù)來(lái)看，阿里對(duì)原區(qū)域的房?jī)r(jià)影響還是相對(duì)較大的，尤其是，未受限價(jià)影響的二手房會(huì)更大。”

與杭州房?jī)r(jià)走勢(shì)擁有同樣軌跡的，還有東莞。

這座城市的房?jī)r(jià)漲幅一度超過(guò)深圳，位居全國(guó)第一。尤其是松山湖區(qū)域，目前均價(jià)已逼近4萬(wàn)，和2015年相比，漲了近3倍。

松山湖的房?jī)r(jià)上漲與華為有著莫大的關(guān)系。2014年，華為設(shè)立東莞松山湖基地，包括終端總部、第二代數(shù)據(jù)中心、研發(fā)中心等等，占地總計(jì)1900畝。遷址消息一出，人們對(duì)松山湖區(qū)域寄予厚望，房?jī)r(jià)逐漸攀升。這一切的變化，都與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的發(fā)展軌跡密不可分。

互聯(lián)網(wǎng)大廠的擴(kuò)張，帶來(lái)了人口和財(cái)富的聚集，助推了樓市上漲行情。

在深圳南山科技園，2018年前還有租金幾百元的“農(nóng)民房”，隨著互聯(lián)網(wǎng)公司的擴(kuò)張，這些房子由二房東承包，搖身一變成了“公寓房”，并以2000元~4000元的價(jià)格，租給附近從事互聯(lián)網(wǎng)工作的年輕人。

就深圳市場(chǎng)來(lái)看，先是今日頭條2020年6月以10億元代價(jià)，拍下南山區(qū)粵海街道某一地塊，與BAT做鄰居。接著，位于同一區(qū)域的迅雷大廈大本營(yíng)傳出順利封頂消息，大疆、vivo總部項(xiàng)目隨后接連啟動(dòng)。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)大廠的買地建樓史，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)行情一路高漲。

無(wú)論過(guò)去多少年，“地段論”依舊是不少人買房所信奉的金科玉律。

當(dāng)年的華為深圳坂田總部，南山科技園的騰訊大廈所在區(qū)域，身價(jià)早已高不可攀，但這些地塊也曾無(wú)人問(wèn)津，商業(yè)配套匱乏、交通設(shè)施不足。隨著大廠落子，短短幾年，區(qū)域熱度提升，配套迅速成熟。

大廠定律要“失靈”？

阿里云總部搬遷已近半年，還未帶動(dòng)云谷區(qū)域房?jī)r(jià)明顯上漲，尤其是二手房交易市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)反向走勢(shì)。

今年以來(lái)，受杭州二手房市場(chǎng)大環(huán)境低迷影響，有中介稱，云谷園區(qū)附近的萬(wàn)科西雅圖小區(qū)一些房源，“相比460萬(wàn)的掛牌價(jià)，已經(jīng)跌掉了近100萬(wàn)”。

難道樓市大環(huán)境變了，大廠定律要“失靈”？

回到10年前，無(wú)論是阿里“過(guò)江”，還是淘寶城落戶未來(lái)科技城，都能極大攪動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的原因是新房供應(yīng)不足，大量需求涌入。而現(xiàn)在，城市版圖不斷擴(kuò)大，供地規(guī)模常年保持高位，購(gòu)房可選余地太大了。

最近幾年，互聯(lián)網(wǎng)大廠不斷制造新事業(yè)總部，員工更換上班地點(diǎn)成為常態(tài)。越來(lái)越多的大廠員工選擇“買房+租房”的居住模式。大廠搬家背景下，相比房?jī)r(jià)，房租波動(dòng)更明顯。

2021年3月，字節(jié)跳動(dòng)宣布，上海電商部門將選址在楊浦區(qū)，與B站做鄰居，消息一出，附近小區(qū)房租應(yīng)聲上漲，漲幅高至千元。

“如果園區(qū)完全依靠周邊商品房市場(chǎng)供應(yīng)，來(lái)滿足產(chǎn)業(yè)總部人員居住需求，必然會(huì)推高房?jī)r(jià)和租金，因此人才公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)短期內(nèi)能對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生平抑效果。”陸騎麟說(shuō)。華為總部研發(fā)中心落戶坂田后，開(kāi)發(fā)了人才公寓，一定程度保障了研發(fā)人員的居住需求。

有人在網(wǎng)上發(fā)文——失去阿里的未來(lái)科技城，會(huì)不會(huì)涼？

在杭州，未來(lái)科技城一直是房?jī)r(jià)高位區(qū)。隨著未來(lái)科技城二手房?jī)r(jià)的水漲船高，該板塊核心地段的次新房，一套小戶型也要500多萬(wàn)。

不過(guò)，過(guò)去兩年，受互聯(lián)網(wǎng)公司裁員降薪影響，部分大廠員工暫緩了買房計(jì)劃。但中介稱，這部分人群并非該區(qū)域購(gòu)房主力，整體影響有限。

陸騎麟認(rèn)為，阿里搬遷后，未來(lái)科技城二手房掛牌均價(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比逐月下跌，阿里對(duì)板塊房?jī)r(jià)短期影響相對(duì)較大。

“但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來(lái)科技城板塊發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟，即便阿里退出，新的企業(yè)也會(huì)入駐，且服務(wù)于阿里的相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在該板塊落地，短期內(nèi)也不可能集體搬走。”陸騎麟強(qiáng)調(diào)，“因此長(zhǎng)期不會(huì)對(duì)未來(lái)科技城板塊房?jī)r(jià)帶來(lái)巨大沖擊。”通過(guò)調(diào)研他發(fā)現(xiàn)，未來(lái)科技城板塊的整體租金變化，也未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。

陸騎麟提醒，不能神化大廠對(duì)樓市的影響。

“近兩年紛紛爆出大廠裁員，周邊房?jī)r(jià)下跌，出現(xiàn)員工背負(fù)高額房貸無(wú)力償還的情況，并且整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于深度調(diào)整中，樓市的調(diào)整也不會(huì)因?yàn)橐患移髽I(yè)而持續(xù)堅(jiān)挺。”陸騎麟強(qiáng)調(diào)。

來(lái)源 | 《中國(guó)企業(yè)家》雜志