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 每天，全國都有數(shù)以萬計的公司注冊或注銷。一家小公司的法人變更，本不會引起任何關(guān)注。

近日，一家名為北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的工商變更，卻受到地產(chǎn)界廣泛關(guān)注。因為，它的背后，是字節(jié)跳動。

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北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司原是麥田旗下的經(jīng)紀公司，如今由北京好房有幸信息技術(shù)有限公司100%持股。

北京好房有幸信息技術(shù)有限公司由北京有竹居網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司100%持股，而北京有竹居網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司的唯一股東則是字節(jié)跳動（香港）有限公司。

地產(chǎn)界關(guān)注這個小小的法人變更，是因為，很自然地，會將它與字節(jié)跳動的另一家與房地產(chǎn)有關(guān)的科技公司聯(lián)系起來。

北京星云創(chuàng)跡科技有限公司于2019年8月1日完成了對北京時光荏苒科技有限公司的全資控股。

星云創(chuàng)跡科技有限公司由北京字節(jié)跳動科技有限公司100%持股，字節(jié)跳動由張一鳴持有98.814%，原京華時報副總裁張利東持有1.186%。

與北京福旺經(jīng)紀變更后的法人一樣，時光荏苒的法人也是韋雄瀚。據(jù)說韋雄瀚是字節(jié)跳動創(chuàng)新業(yè)務(wù)負責(zé)人，他擔(dān)任了字節(jié)旗下多家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司的法人。

時光荏苒是幸福里APP的運營主體。幸福里的前身叫做“好多房”，其于2018年10月31日上線，2019年1月30日更名為幸福里。

相信你有意無意間一定看過或打開過幸福里這個APP，因為頭條或抖音總是悄然向你推送，總有一次你會打開它。魔鬼才知道為什么。

幸福里是一個房產(chǎn)交易平臺。略知張一鳴成長史的人都曉得，他在2006年加入旅游搜索引擎酷訊，兩年后離職，2009年帶領(lǐng)原酷訊房產(chǎn)頻道的一幫人創(chuàng)立了房地產(chǎn)垂直搜索引擎“九九房”，半年時間推出了看房日記、掌上租房、掌上買房、掌上新房等5款移動應(yīng)用。

2011年，“九九房”的日活躍用戶數(shù)量（DAU）達到了10萬，那時在垂直領(lǐng)域已經(jīng)算很了不起了。但你知道不，現(xiàn)在抖音的DAU最高達到了7億。說實話，要不是寫這篇稿子，攸克君都不記得是否曾經(jīng)關(guān)注過“九九房”。

2011年底，張一鳴辭去“九九房”，次年，人們才知道他干嘛去了。那就是現(xiàn)在如日中天的今日頭條。

工程師執(zhí)掌的今日頭條及其孿生抖音，開創(chuàng)了一條中國平臺科技算法推薦的道路。它的發(fā)展一直伴隨各種質(zhì)疑，甚至波折。這且不說。

無論怎樣，如今的字節(jié)跳動已成長為一頭無法忽視的巨獸。據(jù)字節(jié)跳動CEO梁汝波2021年6月17日披露，字節(jié)跳動2020年營業(yè)收入為2366億元，同比增長111%。截至2020年底，字節(jié)跳動的旗下產(chǎn)品全球月活躍用戶數(shù)為19億，覆蓋全球逾150個國家和地區(qū)，支持超過35種語言。全球正式員工達11萬人。

我們常常說，頭部房企要培育新的賽道，因為，以住宅為主的開發(fā)業(yè)務(wù)，增長已觸及天花板。今日頭條和抖音也一樣，在中國這樣已基本移動互聯(lián)網(wǎng)化的經(jīng)濟體，不管你是如何兇悍，新增用戶和日活，都到了很難再跳躍的高度。

字節(jié)跳動必須尋找新的增長點。

這種大怪獸，進入的行業(yè)，必須是容量足夠大，拓展（折騰）有空間，是你生活里都離不開的。這樣的行業(yè)，數(shù)得著：金融、健康、游戲、教育、汽車、電商、直播，以及房地產(chǎn)。

字節(jié)跳動都進入了。教育行業(yè)的雙減政策算是“黑天鵝”，所以，字節(jié)也免不了要減員；獲取金融牌照更多是為字節(jié)龐大的現(xiàn)金流服務(wù)，是大企業(yè)的標配，其他幾個行業(yè)，都在培養(yǎng)。

順便說一句，汽車特別是新能源汽車也是一個火熱的新行業(yè)，小米和360都進入了，直接造車，但互聯(lián)網(wǎng)大廠都在觀望，最多是像百度那樣做人工智能平臺。頭條的“懂車帝”，據(jù)說營收在全國現(xiàn)在已是僅次于汽車之家的行業(yè)垂直APP，但張一鳴并沒任何計劃要進入新能源汽車造車領(lǐng)域。互聯(lián)網(wǎng)造車，幾乎無人看好。

從2020年底的數(shù)據(jù)看，字節(jié)跳動的廣告業(yè)務(wù)營收仍然占據(jù)絕對主導(dǎo)，1750億元，其余如電商營收、直播流水、游戲流水、教育營收分別為60億元左右、450億-500億元、40億-50億元、20億-30億元。健康和房地產(chǎn)還在投入期。

這些新賽道，字節(jié)大都是通過收購進入的。房地產(chǎn)也不例外。

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提起幸福里，很多人就會第一時間想到，這是張一鳴的房地產(chǎn)情結(jié)或情懷。這真是弗洛依德看多了。哪有那么多的“創(chuàng)業(yè)童年”情結(jié)。

工程師張一鳴才不會被你們無用的社科人文概念纏住。張一鳴的家人有可能被地產(chǎn)商的營銷概念吸引而買下你們的幾處大HOUSE，但張一鳴自己，決策一定是經(jīng)濟理性主導(dǎo)。

房地產(chǎn)至今沒有任何一個行業(yè)可以替代?？梢姷膶砣匀皇恰ｋm然受調(diào)控影響，新房開發(fā)天花板隱約可見，但龐大的二手房市場，已經(jīng)或即將彌補上來。何況，我國存量房的周轉(zhuǎn)速率遠低于發(fā)達經(jīng)濟體。

2020年全國商品房銷售額是17.36萬億（其中新建住宅銷售額15.5萬億），今年可能略有下滑。但專家的共識是，包括一二手房在內(nèi)的整個住宅市場，未來10年內(nèi)保持10多萬億的年交易規(guī)模是沒問題的。全世界市場高度統(tǒng)一的經(jīng)濟體內(nèi)，你到哪里去找這樣的行業(yè)？

前面說了，幸福里APP是一個房產(chǎn)交易平臺，包括房產(chǎn)資訊、新房和二手房交易。但實事求是地說，這兩年來，幸福里在地產(chǎn)界的存在感不強。

房產(chǎn)交易和服務(wù)行業(yè)，已經(jīng)有一只大怪獸，貝殼找房。

2020 年貝殼存量房業(yè)務(wù) GTV 達到 1.94 萬億元，新房業(yè)務(wù) GTV 為 1.38 萬億；2021年上半年，存量房業(yè)務(wù)GTV為1.33萬億元，新房業(yè)務(wù)GTV為8417億元。不過，值得注意的是，貝殼當(dāng)年的營收379 億元，不到字節(jié)的六分之一。

也不是沒有挑戰(zhàn)者。比如58就很不服，旗下的安居客，正在赴港IPO，主打新房業(yè)務(wù)的“愛房”2020年交易總量653億元，不到貝殼的零頭。近年來，安居客也在通過收購加快了線下門店布局，但要追趕貝殼恐怕難以指望。

恒大做了個房車寶，現(xiàn)在看來就是個制造數(shù)據(jù)的笑話，它收購的那么多小經(jīng)紀公司和門店，真正能創(chuàng)造多少營收流水，也許永遠沒人清楚了。

電商巨頭也不是沒打房產(chǎn)的主意。京東房產(chǎn)、天貓房產(chǎn)，均是期望電商的流量能帶來房產(chǎn)交易，但除了雙11之類的促銷活動帶來有限的導(dǎo)流外，行業(yè)內(nèi)至今沒有它們的位置。

字節(jié)旗下的頭條、抖音，雖然不是電商，但流量是它們的共同優(yōu)勢。從頭條的房產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展軌跡來看，空間很大。有的主流房企，給頭條的投放動輒數(shù)千萬甚至上億，令字節(jié)內(nèi)部一度對這個行業(yè)充滿了期待。

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據(jù)知情人士透露，幸福里本來是計劃在2020年大干一番的。但新冠疫情打亂了原有的計劃。下半年，疫情穩(wěn)定下來，經(jīng)濟恢復(fù)正常，又傳出幸福里要在全國招聘8000人的消息。但知情人士說，這個任務(wù)沒有完成，新招千人左右是有的。

2021年，疫情的擾動，再次影響了幸福里的擴張計劃?，F(xiàn)在，收購麥田旗下經(jīng)紀公司的動作，是否表明張一鳴加快了已遲滯兩年的步伐？尤其是，教育板塊受挫，字節(jié)急需找到新的替代增長業(yè)務(wù)。

據(jù)知情人士說，張一鳴是個看準了就all in的人。而房產(chǎn)就是他幾年前就看準并計劃發(fā)力做大的新賽道、大行業(yè)。雖然字節(jié)的房產(chǎn)戰(zhàn)略已定，也不差錢，但執(zhí)行起來并非毫無風(fēng)險。攸克君想根據(jù)了解到的信息，提出幾個問題來探討：

第一，房產(chǎn)交易市場規(guī)模足夠大，除了貝殼，再容下三五個安居客都沒問題。但短時間內(nèi)想挑戰(zhàn)貝殼，幾乎不太可能。別的不說，貝殼花10多年時間做的那個樓盤字典，靠算法和機器是做不出來的。字節(jié)旗下固然有極為龐大的流量（請注意天貓房產(chǎn)也依托了母公司的流量），但如何將天量DAU轉(zhuǎn)化為切實的交易，字節(jié)必須尋找新的方式。

第二，房產(chǎn)交易平臺，與線下門店，缺一不可。迄今為止，沒有一家單純的房產(chǎn)交易平臺可以聲稱自己成功了。所以安居客為了上市也不得不發(fā)展線下門店。雖然全國房產(chǎn)經(jīng)紀公司散亂繁雜，但經(jīng)過貝殼和房車寶的幾輪收割，剩下的也不太多了。而居理新房也在探索新的線上線下融合途徑。字節(jié)在北京和其他城市通過收購是為了獲得經(jīng)紀牌照，但在現(xiàn)有格局下如何壯大線下門店，其選項也并不多。

第三，字節(jié)憑借資本實力，也許可以從其他平臺或集團手里挖走大批中介資源，但在“防止資本無序擴張”的原則和反壟斷背景下，字節(jié)也不得不小心從事。

第四，雖然幸福里包含了新房和二手房業(yè)務(wù)，但據(jù)知情人士說，張一鳴實際上更看中的是新房業(yè)務(wù)。這也與頭條房產(chǎn)廣告主要是新房業(yè)務(wù)有關(guān)。據(jù)說貝殼去年的新房交易額及其增幅讓張一鳴看到了這個領(lǐng)域的大藍海前景。說直白點，張一鳴想切入的是新房渠道，我們知道，渠道費比簡單的代理傭金要高得多。

但近年來，在強力調(diào)控下，中介代理和交易傭金是在下行的。強勢如貝殼，最近一段時間，在北京，也降低了渠道費，此前是3%起，現(xiàn)在連1%、1.2%的單子也接了。雖然字節(jié)資金雄厚，短時期內(nèi)也不會要求盈利，但以張一鳴的性格，他給新業(yè)務(wù)試水的時間并不長，如果3年還走不出來，說不定就會砍了。

在“共同富裕”指引下，政府部門已經(jīng)介入了二手房經(jīng)紀領(lǐng)域，其影響尚難斷定。如果政府部門介入后，傭金和渠道費率降到一定的行業(yè)臨界點（比如1%以下），新入局者將面臨進退維谷的境地。

第五，從長遠看，字節(jié)旗下的房產(chǎn)廣告業(yè)務(wù)，與幸福里的發(fā)展之間，內(nèi)部可能存在深刻的甚至是很難調(diào)和的矛盾。對于開發(fā)商或項目而言，針對同一平臺，究竟付廣告費還是付渠道費，只能二選一，一定存在“此消彼長”的關(guān)系。新業(yè)務(wù)的培育需要時間，而“老業(yè)務(wù)”權(quán)重不小且利潤豐厚，張一鳴和張利東如何平衡這其中的關(guān)系，需要智慧。

來源：攸克地產(chǎn)